地产前6强，已有5家分拆物业上市！行业的逻辑真的变了

7月31日，恒大宣布拟分拆物业上市。

8月6日，融创旗下融创服务正式递交上市申请材料，启动赴港上市计划。

在此之前的几年里，中海物业于2015年上市；碧桂园服务于2018年上市；保利物业2019年12月在港上市。

至此，地产前6强，已有5家分拆物业上市。

排名略靠后的房企们，也不甘落后。

仅2020，已经有建业新生活、弘阳服务、正荣服务等6家房企关联物业公司赴港上市，还有10余家正在排队候审中。

据不完全统计，现在已上市物业企业达30家，平均动态市盈率在40倍以上。其中，碧桂园服务市值已超千亿，雅生活、绿城服务等市值也超过了地产板块市值。

一度被人瞧不起，看作是开发业务附属品的物业，为啥一飞冲天，这么牛了？

明源君下面细细来说……

地产行业四大支柱

过去“钱、地”很重要

未来“人、房”更重要

地产行业的四大支柱：钱、地、人、房。

钱、地好理解。

人，指的是买房、租房的客户；房，指的是自己持有的房子。

地产上半场，房企都特别重视钱、地。

有钱就能拿地，有地即使不开发，等几年卖出去也能赚钱。

至于“人”，因为房子供不应求，房企很少去想是谁买了自己的房子。

而“房”，大多数房企早年的想法都是“能不持有就不持有”，实在卖不出去被迫持有，等于“砸手里了”。

地产下半场，逻辑彻底变了。

首先是“人”更重要了。

第一，未来几年，千人购房率 可能会从千分之三十，下降到千分之二十。

到那时，少数一线城市之外，房子很可能会供大于求。

房子比客户多，有些项目就会落空、没人买，严重滞销。

想要充分了解客户，针对客户的需求去做项目，就要重视物业等后期服务。

第二，买房客户，以前是以刚需为主，现在则以改善为主。

也就是说，他们之前买过别的房子。

如果之前买的是甲房企的，这次买的是乙房企的，对于甲房企来说，这个客户就流失了。

而要增加客户复购率、老带新，也要重视物业等后期服务。

第三，中国地产总的开发规模，目前已经横盘了。

房企要想持续扩大发展，收并购之外，就要延长服务链条。

也就是说，要让已有的客户，不仅买房子，还要有别的消费。

而要从只赚卖房的钱，变成“赚70年的钱”，必须依托物业等平台。

其次是“房”更重要了。

持有“房”就等于房子砸手里了，这是很多开发商的执念。

其实，即使在之前的快周转时代，持有也不一定比开发赚得少。

万科作为优秀房企，干了30年开发，市值一度也就2000多亿。

可当时的北京国贸，一、二、三期加起来100多万平米，每年可以收六七十亿的租金，其资产价值也差不多2000亿了，而且它没有负债。

国贸这么优秀，靠地段，更靠管理运营能力强。

国贸一平米可以租到600-800元，可相隔100米的别的写字楼只能到400元、500元。

而到了“租售并举”的时代，持有“房”就更重要了。

首先，很多土地拿地的时候，都会竞自持，不自持就拿不到。

自持的土地相当于另一个市场。如果是另一个市场，既然有利润，为什么不做。

既然要做，当然就要做好。要做好，物业的管理能力就要很强。

其次，之前大家担心的回报低、变现难的问题，在REITs落地后，正在逐渐成为历史。如果你家项目做得很好，你敢于持有。而项目在后续的运营中，又有了盈利。

那么你就可以在项目建成的第2、3年，通过发行权益型REITs，把未来20年的收益一次性套现。

如果你同时也是运营商的话，后续还可以继续赚取管理费等。

不过，这些的前提，都是物业管理能力要强，要能赚钱。

最后，持有“房”，是保证开发业务现金流充足的重要手段。

房企贷款越来越难了，但是手里持有物业的房企，获得资金却相对容易，他们可以通过抵押物业本身、发行与其收益相关的理财产品，等等，获取现金流。

综上，因为“人”、“房”这两大支柱越来越重要。

而这两大支柱要强，物业就要强，所以，物业也就越来越重要，一飞冲天！

那么，物业的盈利模式主要有哪些呢？

物业的10大盈利模式

物业的盈利模式，绝不仅仅是收物业费。明源君下面简单来说说。

一、为开发板块作出贡献，减少销售费用、提升项目溢价

物业服务的好，客户复购率、老带新就会高，减少房企营销费用的支出。

物业服务的好，本身可以增加品牌溢价。

物业在服务中，对产品了解很深。物业提前介入产品设计，也可以提升产品品质，提升项目溢价。

二、规模不断扩大，引入科技力量，基础服务也能盈利

大部分物业企业并不满足于只管理住宅。

他们选择进入园区、商业，这些更加专业，护城河更加深的领域。

不断扩大管理面积，可以摊薄成本。

而增加科技投入，也可以减少成本增加利润。

以某试点项目为例，项目收费管理面积超60万平米，住户约4千户，通过对整个小区的门岗、监控中心等智能化改造。

按年计算，节省成本超百万元，人力资源节省40%以上，投入回报周期仅为半年。

三、为业主、租客提供各种增值服务赚钱

比如，单位里净水系统、空气系统、安保系统的改造。

再比如，家庭里房屋局部翻新、景观改造、加固等等。

四、输出科技、大数据

碧桂园服务提供的AI全栈解决方案，可以帮助物业服务企业迅速部署社区的AI的能力。

一方面，在整体方案的投入上比行业同类方案节约硬件成本20%；另一方面，方案具备可扩展性，用户可以根据自己所在项目的地理位置，业主特点配置社区的AI能力。

碧桂园服务同时提供强大的各类算法支持。算法覆盖：安防，品质管理，绿化管理，保洁管理，设备能耗和设备运维等多个维度，共计20余种算法。

五、房屋中介服务

业主和租客、买主，对物业都有天生的信任感，带看也方便。

如果增强专业，物业可以在房屋租、售市场分一杯羹。

六、提供线下平台，择客后，出租或者入股赚钱

物业是最了解自己管理的空间的了。

持有或者租赁下优秀的空间，就可以主动选择好的服务商来进行合作。

比如教育、美容、健身，等等。可以通过收取租金赚钱，也可以入股分红。

七、干原来第三方干的事

比如，电梯、外立面、通道、车库等等地方的广告位，催生了社区传媒。

如果物业管理规模大到一定程度，完全可以自己干这事。

八、凭借自身优势，赚政府和国企的钱

这件事不是谁都可以的。要有一定规模、经验才行。

比如国企职工家属区的“三供一业”（供水、供电、供热和物业管理）。2018年，碧桂园服务开始进入这一领域。年报显示，碧桂园服务在三供一业领域的物业管理业务将涉及全国11个省53个城市，管理面积达到9020万平方米。

十九大以来，政府“放管服”改革加速推进。

在各地政府向社会购买的服务中，就包括了物业服务，道路清洁、绿化养护、设施设备管理等，这正是物业服务公司们的强项。

这些基础的服务以前都是由不同的政府部门分别负责的，统一到物业公司手上之后，政府的管理就更方便了。

九、 赚取流量的钱

之前很多开发商做O2O失败，是因为想的太大，啥都想卖。

如果只有几十万业主，和网上动辄几百几千万流量比起来不算啥。

但是，如果只是服务业主，顺便赚点钱，没啥不可以。从商家那里抽点成聊胜于无。

十、通过销售赚取固定资产的增值，通过发行金融产品收割固定资产的收益

持有的固定资产增值以后，可以通过销售变现。

不方便销售的固定资产，则可以通过发行金融产品，把未来十几年的收益一次变现。